La letra pequeña del segundo decreto de vivienda: en qué casos el propietario puede eludir indemnizar al inquilino si no renueva el contrato de alquiler

El segundo decreto de vivienda aprobado por el Consejo de Ministros en el marco de las protestas que continúan extendiéndose por España por la crisis de la vivienda, y con el desahucio de Maricarmen en Madrid como impulso que detonó el estallido en las calles, ya está publicado en el BOE, como informa 'Noticias Cuatro'.

En el eje central de su contenido, sobre el que giran las disposiciones, una cuestión nuclear y que no ha dejado de ser objeto de debate, reacciones y discrepancias incluso entre los que fuesen socios de investidura del presidente Pedro Sánchez: la renovación automática de los contratos de alquiler.

El segundo decreto del Gobierno ante la crisis de la vivienda

El texto, de 8 páginas, –y que llega un día después del primer decreto publicado ayer miércoles 30 de septiembre por una cuestión eminentemente jurídica– recoge concretamente una batería de medidas que apuntan a la prórroga automática y sucesiva de los contratos de alquiler por cinco años (o siete en el caso de que el arrendador fuese una persona jurídica) y, además, la indemnización a los inquilinos “con el importe equivalente a doce mensualidades de renta de una vivienda de análogas características” si el propietario decide resolver el contrato sin un motivo justificado y recogido en la norma.

Dicho esto, la clave para entender correctamente esto último, así como las disposiciones del decreto, –que tendrá que someterse este viernes 2 de octubre a su votación en el Congreso, donde, de partida, parece extraordinariamente complicado que salga adelante–, está en la letra pequeña. ¿Qué dice exactamente?

La letra pequeña: de la renovación del contrato de alquilar a las indemnizaciones a inquilinos

Entrando directamente en el contenido del texto del segundo decreto, lo que encontramos es que, si el inquilino quiere seguir en la vivienda, seguirá, mientras que si el propietario no quiere que siga, tendrá que indemnizarle salvo en determinados casos.

Cuando venzan los contratos, de cinco años o siete, dependiendo del tipo de propietario, es decir, si es una persona físcia (cinco años) o jurídica (siete), estos se prorrogan obligatoriamente por el mismo tiempo y con las mismas condiciones si ninguna de las partes se ha mostrado en contra.

Si el inquilino no quiere prorrogar, tiene que comunicarlo dos meses antes. Y si es el propietario el que no quiere, el preaviso es de seis meses y tendrá que indemnizarlo con, como mínimo, el importe de doce mensualidades de una renta similar a la casa alquilada. Si esta se vende o hereda esa obligación de indemnizar se la queda el nuevo propietario.

Las excepciones: ¿cuándo no tiene que indemnizar el propietario si no renueva el contrato de alquiler?

El propietario, no obstante, no tiene que indemnizar al inquilino en todos los casos en que resuelva el contrato; es decir, en los que decida no prorrogarlo. La clave está en que haya una justificación detrás acorde a la norma. Así, hay circunstancias en las que recupera la casa sin indemnización. Entre ellas: cuando la necesite como vivienda permanente para él o para familiares de hasta segundo grado, para lo cual, no obstante, debe ocuparse en los tres meses siguientes, dado que si no lo hace tendrá que pagar. También está exento de indemnizar si el inquilino tiene otra vivienda en el mismo municipio o si no ha residido en la casa en los meses anteriores. Tampoco cuando las dos partes acuerden un nuevo contrato o cuando el inquilino rechace uno nuevo en el que las rentas se actualicen según la ley de vivienda, aunque la casa no esté en una zona tensionada.

Concretamente, el texto del segundo decreto dice exactamente:

“El arrendador que comunique válidamente su voluntad de no prorrogar el contrato deberá indemnizar al arrendatario con el importe equivalente a doce mensualidades de renta de una vivienda de análogas características, calculado, siempre que sea posible, conforme al sistema estatal de referencia de precios de alquiler de vivienda, y que en ningún caso podrá ser inferior a una mensualidad de renta por cada año de residencia en la vivienda”.

En ese sentido, en el decreto se justifica: “La indemnización cumple una doble función. De un lado, compensa al hogar por los costes que la extinción de un contrato cumplido le impone y que hasta ahora soportaba en solitario. De otro, hace que la decisión de no prorrogar internalice el coste que traslada a la otra parte, de modo que responda a una necesidad real del arrendador y no a la mera expectativa de obtener una renta superior con un nuevo arrendatario”.

“Su cálculo sobre el precio de referencia de una vivienda análoga, y no sobre la renta del contrato que se extingue, garantiza que la compensación se corresponda con el coste efectivo de acceder a otra vivienda en el mismo mercado”, añade el texto, antes de concluir: “La indemnización se abona en el momento de la entrega de la vivienda y no procede cuando la no prórroga responda a una causa justificada que se haga constar en la notificación: que el arrendador, siendo persona física, necesite la vivienda para sí o para sus familiares de segundo grado, con derecho del arrendatario a la indemnización si no llega a ocuparla en tres meses; que el arrendatario no habite de forma efectiva la vivienda arrendada; o que disponga de otra vivienda apta en el mismo municipio”.

¿Qué sucede con la prórroga de dos años prevista en el decreto de ayer si este segundo sale adelante?

Respecto a la pregunta de qué sucedería con la prórroga de dos años prevista en el primer decreto de ayer, y en el más que hipotético caso de que este segundo salga adelante en el Congreso, la cuestión es que no se aplicaría. Fundamentalmente porque esta situación es más ventajosa para el inquilino. No obstante, han surgido críticas de la articulación legal entre ambos decretos y sobre las preguntas que deja sin resolver. Los más críticos hablan de inseguridad jurídica y auguran que las normas pueden acabar en los tribunales.